Extravagante ontwerpen doorn in oog schoonmakers

 

Wanden van dubbel glas, slecht bereikbare gevels, zogenaamde speelse bouwdetaillering. Ze zijn een doorn in het oog van wie verantwoordelijk is voor het schoonmaakonderhoud van een gebouw. Het komt heel veel voor dat architecten te weinig rekening houden met het feit dat panden praktisch en betaalbaar schoongemaakt moeten worden, zegt André de Reus, directeur van Atir BV, kennis- en innovatie-instituut voor schoonmaakonderhoud. “Architecten houden zich alleen bezig met het ontwerpen van een mooi en esthetisch gebouw, terwijl degene die het gebouw vervolgens gaat exploiteren zelden betrokken is bij de ontwerpfase.”

 

Nico Lemmens, vice-voorzitter van de Vereniging voor Schoonmaak Research (VSR) en manager Customer Relations bij ISS Facility Services, stelt dat het juist de opdrachtgevers zijn die weinig oog hebben voor praktisch en betaalbaar schoonmaakonderhoud. “Nog al te vaak hebben architecten te maken met opdrachtgevers die daar te weinig rekening mee houden en dat in de opdrachtformulering niet of te weinig tot uitdrukking laten komen. Beruchte voorbeelden zijn te geven op het gebied van glasbewassing, vanwege glaspartijen die nauwelijks of slechts tegen hoge kosten bereikbaar zijn.”

 

De Reus noemt ook de bereikbaarheid van gevels. “Er worden prachtige glazen structuren ontworpen, maar de kosten om deze bereikbaar te maken voor schoonmaakonderhoud liggen vaak tien keer hoger dan de reinigingskosten zelf. Als het 10.000 euro kost om gevels bereikbaar te maken en 1.000 euro om ze te onderhouden, dan ben je redelijk doorgeschoten.” De bouwkundige detaillering is één van de aspecten waaraan volgens De Reus in de ontwerpfase meer aandacht besteed mag worden. “Vaak worden er allerlei frutsels en rare dingen ontworpen die ontzettend vervuilen en moeilijk schoon te maken zijn. Architecten noemen dat een speelse bouwdetaillering, maar het ontaardt in sterke vervuiling. Geluidsisolerende wanden van dubbel glas zijn ook een voorbeeld. Dat glas gaat vaak na een paar jaar al vervuilen, maar het vuil zit aan de binnenkant en niemand kan erbij. Dan kan je gebouw verder heel schoon zijn, maar hier kun je niets aan veranderen.”

 

De Reus is ook voorzitter van de beroepsvereniging voor facilitair managers in de gezondheidszorg (FMG). In deze sector zijn facilitair managers over het algemeen goed bij de les in het ontwerpstadium, stelt hij. Dat moet ook wel, want van gebouwen in de gezondheidszorg is het natuurlijk uitermate belangrijk dat ze goed schoon te houden zijn. De Reus: “Door verkeerde bouwkundige details ontstaat ophoping van ongewenste micro-organismen. Als een zorginstelling sterk vervuilt doordat deze niet goed schoongemaakt kan worden, ontstaan natuurlijk onhygiënische toestanden.” Dat zal zich direct vertalen in het klachtenpatroon, vervolgt De Reus. “Als niet te verwijderen vervuiling zich in een ziekenhuis ophoopt, zien mensen dat natuurlijk direct. Dat heeft invloed op de beleving van het ziekenhuisbezoek en leidt tot een hoger aantal klachten. Ook worden de onderhoudskosten dan natuurlijk hoger.”

 

De Reus erkent het dilemma dat leeft onder architecten en opdrachtgevers: een gebouw moet gebruiksvriendelijk zijn, maar ook uitstraling hebben. “Maar we weten ook dat er heel mooie gebouwen ontworpen kunnen worden die heel goed en eenvoudig schoon te maken zijn. Het vraagt om een creatieve denkwijze, maar het kan wel degelijk.” Lemmens stelt dat veel partijen nog steeds geen belang hebben bij het managen van de totale levensduurkosten. Inmiddels zijn in de utiliteitsbouw in Nederland enkele PPS-contracten (Publiek Private Samenwerking) gesloten. “Daarbij wordt gebruik gemaakt van de contractvorm DBFMO: Design, Build, Finance, Maintain, Operate. Financiering, ontwerp, bouw, onderhoud en operatie van een gebouw worden in één contract met lange looptijden van vijftien tot dertig jaar in de markt gezet. Daarbij hebben alle betrokkenen belang bij het minimaliseren van de totale levensduurkosten. Ofschoon PPS-aanbestedingen in Nederland vanwege een gebrek aan volume problematisch zullen blijven, mag worden verwacht dat de DBFMO-contractvorm in de toekomst meer ingang zal vinden. Dat is hoopgevend, omdat daarbij de facilitaire invalshoek van meet af aan beter aan bod komt.”

 

De Reus: “Met onze tips worden soms honderdduizenden euro’s aan schoonmaakkosten bespaard. De architect is daar vaak niet blij mee, maar de opdrachtgever is de baas. Een grote klant van ons heeft ons bijvoorbeeld gevraagd het bouwbestek voor haar nieuwbouw in Utrecht te bekijken en daar commentaar op te leveren. Daar zou een vloer van natuurlijk hout in de kantine komen. Valt daar één druppel wijn op, dan krijg je dat nooit meer schoon en zie je die druppel over twintig jaar nog. Wij hebben aan de opdrachtgever duidelijk gemaakt dat je daar beter kunt kiezen voor kunststeen, omdat dat geen vuil absorbeert en bovendien goed te reinigen is.”

 

Interieurarchitect/architect Gerrit Schilder, voorzitter van de Beroepsvereniging van Nederlandse Interieurarchitecten (BNI), is het ten dele eens met de stelling dat bij het ontwerpen van gebouwen te weinig rekening wordt gehouden met het schoonmaakbeleid. “Er zou in een eerder stadium gesproken kunnen worden met de mensen die het gebouw gaan onderhouden. Soms is in de ontwerpfase echter nog niet bekend wie de eindgebruiker wordt of wie verantwoordelijk wordt voor het schoonmaakonderhoud. Maar als het om een verbouwing of renovatie gaat, is het een gemiste kans als je niet met zulke partijen om tafel gaat zitten.” Schilder tekent daarbij wel aan dat architecten steeds beter rekening houden met het schoonmaakonderhoud. “In kantoren en openbare gebouwen zie je bijna geen staande toiletpotten meer. Deze zijn bijna allemaal vervangen door hangende exemplaren. Ook worden er steeds meer naadloze vloeren toegepast.” Bovendien blijft de techniek zich door ontwikkelen. “Dat gaat steeds verder. Afdichtingsrubbers voor ramen die ervoor zorgen dat er geen fijnstof meer naar binnen komt, dragen ook bij aan het schoonmaakonderhoud.”

 

Voor Schilder is het schoonmaakonderhoud in de ontwerpfase niet een ontwerpuitgangspunt, maar wel een onderdeel dat altijd aandacht krijgt, met name wanneer er keuzes op basis van logistiek en onderhoud moeten worden gemaakt. “Ik houd het altijd in het achterhoofd. Wil een opdrachtgever bijvoorbeeld een parketvloer met naden, dan zal ik hem er wel op wijzen dat daar veel vuilophoping in ontstaat.” Schilder herkent het dilemma dat uitstraling en gebruiksvriendelijkheid soms lastig samengaan. “Dat is een probleem dat waarschijnlijk nooit uit de wereld raakt. In de jaren vijftig en zestig was Travertin, een poreuze kalksteensoort, als vloer- of wandafwerking heel populair. De textuur is heel mooi, maar het was natuurlijk een ramp om schoon te maken. Toch werd deze steensoort veel toegepast, omdat het toen bij architecten in de mode was.” Het is altijd verstandig om in een bepaald stadium van de afwerking te praten met de mensen die het gebouw moeten schoonhouden, stelt Schilder tot slot. “Als je gebruikmaakt van de kennis van deze mensen, scheelt dat niet alleen in de kosten voor schoonmaakonderhoud. Het voorkomt ergernissen en levert daarnaast vaak tijdswinst op.”